2026年的杭州楼市，上演着一出撕裂的“魔幻现实主义”大戏。只看新房市场，让人觉得楼市之春从未离开，国家统计局的数据摆在那儿，截至2026年4月，杭州新房价格同比连涨了13个月，今年2月、3月、4月连续环比上涨，其中的4月份上涨了0.4%。今年五一假期，热门新盘门口人头攒动，均价上调5%，照样有人抢。
二手房市场好似“冰河世纪”，杭州二手房价格同比连续下跌了28个月，两年多没喘过气来，今年以来的跌幅收窄，4月环比微跌0.1%。同一个城市，同样的政策背景，新房“高歌猛进”，二手房却“跌跌不休”，在一手新房和二手旧房之间出现了很大的“价格剪刀差”。很多网友觉得新房变贵了，没有注意到新房价格掺入了“被平均”的富贵游戏。
现在的新房市场早就不是刚需盘满天飞的时代，杭州卖得火的房子是核心地段的改善型豪宅。2026年以来，杭州单套总价超过2000万元的新建住宅，网签量超过了250套，豪宅成了新房市场的“领头羊”。以前新房限价限得死，随着限售限价政策完全放开，核心地段的好房子卖出高价，千万级豪宅项目入市，直接拉升了杭州新房的均价曲线。
这就好比一个班里，突然转来几个考满分的学霸，全班的平均分瞬间就上去了。现在的杭州新房市场“分化效应”加剧，刚需盘边缘化，豪宅盘唱主角。今年五一假期，热门楼盘的到访量上千组，几乎都是冲着改善住房去的。新房价格连涨，一是房子品质好了，二是卖得贵的房子多了，价格“结构性上涨”，富人用真金白银把新房价格给抬高了。
新房是富人的游戏对象，二手房是刚需的战场，一个以价换量的“内卷”战场。现在的二手房挂牌量太大，大到买家根本挑不过来，甲业主想卖房，就得比乙业主的房子便宜。今年4月，杭州二手房成交近万套，创下近五年的新高，数据看着喜人，但仔细看看成交的总价，200万以内小户型的占比超过五成。
现在的二手房市场几乎靠刚需“死撑”，有钱人买一手豪宅，留下来买二手房的大多是对价格敏感的刚需客。为尽快成交，刚需盘业主只能降价，低价房拉低了二手房的整体均价。非核心区的次新房，品质和地段一般，在豪宅新盘和刚需老房的夹击下，几乎没有任何溢价能力，200万以内的老破小比400万或500万左右的次新房好卖。
楼市新政的“托底效应”倾向于新房，契税优惠、公积金宽松等利好政策，很多时候是冲着新房去的，在“以旧换新”政策的推动下，很多想置换的居民，宁愿把旧房子低价处理，也要去摇新房。现在的新房设计新、园林好、科技系统先进，限价放开后的豪宅圈层更纯粹。二手学区房的吸引力不如从前，大部分老破大和老破小居住体验不佳，没有升值空间。
杭州楼市“新房涨、二手房跌”的撕裂局面在短期内难以改变。新房走“高端化”路线，代表了城市的核心资产价值，成为富人资产配置的首选。二手房走“民生化”路线，回归居住属性，成为刚需客上车的跳板。闭眼买房赚钱的时代彻底结束，刚需进入“买方市场”，有充足的挑选空间和议价权。
核心地段新房进入“卖方市场”，改善房品质高，价格高，聚集城市最优质的资源。杭州二手房价格28个月下跌，新房价格13个月上涨，这不是数据的偶然，而是楼市进入“存量时代”和“品质时代”的必然，在楼市“分化效应”驱动下，理性买房比盲目下手更受推崇，更为普遍。
在杭州等热点楼市城市施行限购限价限货的“三限”或“四限”政策时，出现二手房价格高于一手房的“倒挂”，同地段的旧房价格高于新房，产生负向或反常的“剪刀差效应”。杭州、成都等城市前些年多次出现楼市“万人摇”，负向或反常的“剪刀差”达到了每平1万、2万甚至更大。
当放开“三限”或“四限”时，价格“倒挂”和楼市“万人摇”现象销声匿迹，同地段的新房价格高于二手房，产生正向或正常的“剪刀差效应”。今年的北京和上海、杭州和南京、成都等超大城市的楼市出现“金三银四”，二手房成交量破万，正向或正常的“剪刀差”达到每平1万、2万甚至更大。从新房地产经济哲学的反向效应到正向效应或从反常效应到正常效应，楼市从新房“万人摇”变成二手房万套成交量。
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